Ingeniería y arquitectura: GUÍA PARA LA AUTOPROMOCION

Si estas pensando hacerte tu propia vivienda, esta guía te interesa. Conocer el proceso que conlleva la autopromoción de una vivienda te ahorrará sorpresas posteriores, que pueden acabar con tus planes iniciales.

¿QUE ES LA AUTOPROMOCION?

Es la mejor opción cuando te planteas vivir en una casa ya que es una forma de hacerla a tu medida y a tu gusto. El contra son todos los inconvenientes que puedes encontrar en el camino.

Por eso es muy importante saber a qué nos enfrentamos y conocer todos los detalles del proceso.

EL SUELO

Además de comprobar que la ubicación es buena, que tiene buenas comunicaciones y servicios y que es apto para edificar, deberemos comprobar que se trata un solar urbanizable y que podemos construir en él, documentación que facilita el ayuntamiento mediante una cédula urbanística de la parcela, tendremos que conocer la ordenanza que afecte a la misma para ver que parámetros seguir a la hora de construir, y muy importante, comprobar que la parcela no tiene ninguna carga pendiente en el Registro.

Entendemos por apto para edificar, aquellos solares que cuentan con acceso por vía pública pavimentada y servicios urbanos de abastecimiento de agua potable, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público. Además, si existiera planeamiento, deberán estar urbanizadas de acuerdo con las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por éste.

EL PROYECTO

Una vez el terreno ha sido adquirido, los pasos aconsejados serían los siguientes:

Lo primero que debemos hacer es elegir el arquitecto. Debe ser una persona con la que conectemos en cuestión de gustos, necesidades y posibilidades económicas.

Una vez elegido hemos de suministrarle cierta información muy importante en la redacción de nuestro proyecto. Es conveniente realizar un levantamiento topográfico con el fin de determinar la configuración del terreno y la posición sobre la superficie de la tierra.

El estudio geotécnico (obligatorio en obra nueva) te dará información sobre los materiales del suelo para conocer el tipo de cimentación y su correcto dimensionado.

Anteproyecto
Incluye todo el conjunto de planos y bocetos que definen la idea general del proyecto.
El arquitecto te enseñará los primeros bocetos de acuerdo a las necesidades y deseos del promotor (número de dormitorios, de baños, de superficies…) y se coordinarán con las soluciones técnicas, normativa vigente y los costes finales estimados.

Proyecto Básico

El Proyecto Básico es un Proyecto redactado por un técnico cualificado según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en este caso un arquitecto, que está formado por el conjunto de planos que explican el edificio, junto con una memoria descriptiva y un presupuesto general. Incluye las características urbanísticas y pese a que no es suficiente para la construcción de la vivienda, una vez visado, se utiliza para solicitar la licencia de obra, supeditada al proyecto de ejecución.

Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, se necesitará además un PROYECTO DE DEMOLICIÓN, que redactará el mismo arquitecto.

Acometidas

Solicitud de acometida provisional de corriente eléctrica en la compañía suministradora y suministro de agua de obra. Necesitará contactar con una empresa instaladora para que le realice la instalación de un cuadro de corriente eléctrica de obra, con sus correspondientes boletines y lo mismo para el suministro de agua, instalando los contadores y llaves de paso adecuadas.

Proyecto de Ejecución

Una vez acordadas todas las decisiones con el cliente, el estudio de arquitectura redactará el proyecto donde se definen todos los planos, soluciones y detalles constructivos necesarios para la construcción del proyecto, además de los proyectos de estructuras y de instalaciones.
Incluirá el Estudio de Seguridad y Salud.

Estudio de seguridad y salud.

Es un documento coherente con el proyecto, que contiene todas las medidas de prevención y protección técnica necesarias para la realización de la obra en condiciones de seguridad y salud.

Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará proyectos específicos de instalaciones.

¿QUIÉN DEBE INTERVENIR EN EL PROCESO CONSTRUCTIVO?

La fase de redacción de proyecto corresponde fundamentalmente al Arquitecto Superior, participando también en éste arquitectos técnicos, ingenieros y delineantes.

En fase de obra intervienen:

- ARQUITECTO: es el director de la obra.

- APAREJADOR O ARQUITECTO TÉCNICO: es el director de la ejecución de la obra, vigila y controla que la obra se ejecuta correctamente.

- COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD en la construcción: obligatorio cuando en la obra concurren más de una empresa (RD 1627/97). Su función es comprobar que la obra se realiza en condiciones de seguridad. Generalmente el coordinador suele ser el propio aparejador de la obra.

- En caso de obra nueva, ORGANISMO DE CONTROL TÉCNICO DE LA EDIFICACIÓN u OCT: si fuera preciso contratar una póliza de seguro decenal, será obligatoria la presencia de un Organismo de Control Técnico de la edificación de manera independiente de la supervisión que llevarán a cabo el Arquitecto y el Aparejador.

En caso de que se prevea vender la vivienda antes de 10 años, será obligatorio la contratación de un seguro de responsabilidad civil decenal de daños materiales.

- LABORATORIO DE CONTROL DE CALIDAD: elaborará un plan de control de calidad de materiales y realizará, cuando el jefe de obra o encargado los avise, una serie de ensayos de control mediante la toma de muestras in situ.

- CONTRATISTA: Con la documentación que aportará el Arquitecto debemos pedir al menos tres presupuestos a distintos contratistas. Hay que tener en cuenta que todos presupuesten en las mismas condiciones, es decir, que los materiales son los mismos, las calidades, las partidas a realizar…

Se puede contratar toda la obra a un constructor o a distintas contratas por oficios.

Una vez decidido quien realizará la obra, es importante firmar un contrato de prestación de servicios, aprobar el presupuesto, acordar forma de pago, garantías…

Es trabajo también del contratista aportar un Plan de seguridad y salud que será aprobado por el Coordinador de seguridad y salud designado previo a empezar la obra.